春節(jié)過(guò)后，已經(jīng)是二月下旬。
    新的一年開(kāi)始（農(nóng)歷），林祖輝明顯感覺(jué)自己沒(méi)有以前的那么急功近利了，旗下各個(gè)公司也是人才濟(jì)濟(jì)，也用不著他事事操心。
    雖然從四月份開(kāi)始，旗下公司有很多計(jì)劃，林祖輝卻絲毫沒(méi)有急迫感，就好像勝券在握、水到渠成的感覺(jué)。
    2月22日，禮拜一。
    梁伯韜來(lái)到新時(shí)代地產(chǎn)的董事長(zhǎng)辦公室，對(duì)于他來(lái)說(shuō)，林祖輝比李超人對(duì)他更重要。
    他和李超人的合作，只能算是‘錦上添花’，更何況李超人手里還有個(gè)杜輝廉，也就是梁伯韜在萬(wàn)國(guó)寶通的‘老板’。而他和林祖輝相識(shí)的時(shí)候，林祖輝事業(yè)遠(yuǎn)沒(méi)有發(fā)達(dá)起來(lái)，只能說(shuō)才剛剛冒頭，這就決定著兩人的關(guān)系更加牢靠。
    再說(shuō)實(shí)力方面，林祖輝肯定是不如李超人，甚至一半都還不及；但梁伯韜可是知道，林祖輝手里掌握著大量的現(xiàn)金（猜測(cè)），再加上林祖輝夠年輕、夠膽，最重要的是：林祖輝掌握大勢(shì)方面，比李超人還精準(zhǔn)，堪稱(chēng)天才。
    林祖輝熱情的歡迎了梁伯韜，臉上的表情讓人如沐春風(fēng)，氣質(zhì)更甚從前。
    梁伯韜也細(xì)心的發(fā)現(xiàn)林祖輝此時(shí)有些變化，似乎像是隱藏了鋒芒，但給人的威脅反而更大一樣。
    助理為兩人泡上茶，便將辦公室大門(mén)關(guān)上。
    林祖輝笑著說(shuō)道：“對(duì)于我們?nèi)A夏人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在才是新的一年。既然是新的一年，那我們也應(yīng)該有新的目標(biāo)。你呢，有什么打算？”
    梁伯韜想了想，說(shuō)道：“有一些打算，在和杜輝廉考慮中，我們兩人準(zhǔn)備成立私人投資銀行！”
    林祖輝點(diǎn)點(diǎn)頭，他記得百富勤就是在今年成立的。
    他認(rèn)真的說(shuō)道：“現(xiàn)在市場(chǎng)不好，新公司應(yīng)該多融點(diǎn)錢(qián)，將股本做的大些，這樣才有實(shí)力。股本還有利息收，就算市場(chǎng)不好都能撐過(guò)來(lái)。如果股本少，再加上市場(chǎng)差，生存能力就降低了。”末了還補(bǔ)充道，“錢(qián)的方面你不用擔(dān)心，我可以支持你。你也不要擔(dān)心資金燙手，我持有的股份，將來(lái)等你們成長(zhǎng)起來(lái)，會(huì)主動(dòng)攤薄。”
    林祖輝的話，讓梁伯韜大受感動(dòng)，他聽(tīng)得出來(lái)，林祖輝投資自己并不是牟利，純粹是對(duì)自己這幾年‘效力’的一個(gè)回報(bào)。
    “好，我和杜輝廉最近盡快籌劃！”
    他和杜輝廉人脈很大，自然不僅僅是可以在林祖輝這里籌集到錢(qián)，不然前世也不會(huì)有十八路諸侯助陣了。
    兩人聊了一會(huì)新時(shí)代地產(chǎn)組織架構(gòu)重整問(wèn)題，梁伯韜便起身離開(kāi)。
    不一會(huì)，三架馬車(chē)又來(lái)到林祖輝的辦公室，三人精神狀態(tài)很好。
    坐下來(lái)后，陳斌率先說(shuō)道：“老板，最近三個(gè)月時(shí)間，港府批出共計(jì)35萬(wàn)平方尺的新界地皮，我們新時(shí)代地產(chǎn)拿下20萬(wàn)平方尺。”
    新界的地皮很多都是政府根據(jù)每季度，批出30萬(wàn)平方尺左右，而地產(chǎn)商需要拿著換地權(quán)益書(shū)去交換。目前新界的換地權(quán)益書(shū)價(jià)格，在950元~1000元每平方尺區(qū)間。
    林祖輝說(shuō)道：“換地沒(méi)必要這么狠，購(gòu)買(mǎi)新界換地權(quán)益書(shū)倒是可以多買(mǎi)點(diǎn)！”
    陳斌回道：“沒(méi)有幾家地產(chǎn)公司在換，所以我們就多拿點(diǎn)了，恒基兆業(yè)每季度換了差不多10萬(wàn)平方尺，差不多就我們兩家在換。”樂(lè)文小說(shuō)網(wǎng)
    林祖輝點(diǎn)點(diǎn)頭，早換、晚?yè)Q是一樣的，只要你有換地權(quán)益書(shū)。不過(guò)政府每季度就批出那么多，所以需要耐心的等待。
    他有些發(fā)愁道：“新時(shí)代地產(chǎn)在過(guò)去的三個(gè)多月里，才買(mǎi)入15億的地皮和舊樓，動(dòng)作還是慢了一點(diǎn)。要知道，我們?cè)谝徊ㄖ校阕阌?5億以上的現(xiàn)金！所以，你們要盡快在五月底之前完成買(mǎi)入。”
    梁真勛立馬說(shuō)道：“老板，地鐵公司那邊傳出消息，4月初要拍出藍(lán)田地鐵站上的物業(yè)權(quán)，那可是個(gè)大項(xiàng)目，需要大量的資金啟動(dòng)！”
    林祖輝也是立馬來(lái)了興趣，說(shuō)道：“好，我們是時(shí)候拿下一個(gè)大型屋邨的項(xiàng)目了！這個(gè)項(xiàng)目我打算聯(lián)絡(luò)寶利科技一起競(jìng)標(biāo)，當(dāng)然了，他們就是個(gè)添頭！”
    眾人點(diǎn)點(diǎn)頭，他們也知道林祖輝的意思，無(wú)非就是拉攏個(gè)中資，為以后內(nèi)地投資做打算。
    幾人又聊了一些公司發(fā)展的事情，期間林祖輝說(shuō)道：“公司資金的事情不用發(fā)愁，20億貸款輕松可以搞定。不僅僅如此，四月下旬，我會(huì)讓新時(shí)代集團(tuán)發(fā)行10%的新股，定向增股給我個(gè)人。到時(shí)候，公司又可獲得8億左右的現(xiàn)金。”
    幾人沒(méi)有驚訝，因?yàn)楣蔀?zāi)前，林祖輝減持了10%的股份，如今再增持10%，老板還賺了差價(jià)。
    至于為什么是在4月底定向增股，因?yàn)榱肿孑x現(xiàn)在持有34.9%新時(shí)代地產(chǎn)的股權(quán)，若是超過(guò)35%是需要發(fā)起全面收購(gòu)的，需要以近六個(gè)月最高價(jià)收購(gòu)，這顯然吃不消。
    但若是到了4月底，林祖輝發(fā)起全面收購(gòu)的價(jià)格，一定是股災(zāi)后最高的價(jià)格，股民才不會(huì)那么傻賣(mài)給林祖輝。大股東都增持了，股價(jià)還不得立馬暴漲。
    眾人離開(kāi)后，林祖輝在思考藍(lán)田地鐵站上蓋物業(yè)權(quán)，也就是后世的麗港城。這塊地皮可以建28幢28-34層的住宅樓宇，可提供4100個(gè)住宅單元，300萬(wàn)平方尺左右的樓面面積。
    但這個(gè)項(xiàng)目需要好好的策劃，因?yàn)槿绻?988年4月投得，那么預(yù)計(jì)1989年上半年就可以進(jìn)行發(fā)售了。但恰恰在1989年5月，地產(chǎn)要暴跌30%~35%，直到1990年5月，才恢復(fù)一年前的房?jī)r(jià)。
    也就是說(shuō)，最好的辦法就是將地皮捂起來(lái)，等1990年1月再開(kāi)工。這就需要考慮新時(shí)代地產(chǎn)的實(shí)力了，畢竟前世李超人和中信的補(bǔ)地費(fèi)就是10億，地鐵公司的投標(biāo)價(jià)格未知；再加上開(kāi)工后銀行貸款的建筑費(fèi)，這些都會(huì)產(chǎn)生大量的利息。
    “不管啦，沒(méi)有什么好猶豫的，反正李黃瓜的事業(yè)，自己一定要搶?zhuān)　?br/>     現(xiàn)在的李超人，其實(shí)力是林祖輝的三部到四倍，能在他虎口奪食，一定非常美妙！
    而李超人在九十年代的四大屋邨計(jì)劃，可能將被林祖輝斬掉一個(gè)，變成三大屋邨計(jì)劃。
    不過(guò)，好像也不是那么容易搶的，得好好規(guī)劃一下。
    ........
    林祖輝在自己的辦公室，接待了寶利科技香江負(fù)責(zé)人的肖赫。
    他直接了當(dāng)?shù)恼f(shuō)道：“貴公司是否有意投資香江的地產(chǎn)業(yè)？”
    肖赫眼前一亮，作為中資企業(yè)，誰(shuí)不想在香江投資地產(chǎn)業(yè)。
    不過(guò)香江的中資企業(yè)都是這幾年才入港的，地產(chǎn)業(yè)壓根玩不轉(zhuǎn)，就連華閏那樣的大企業(yè)，都將天水圍（嘉湖山莊）的發(fā)展權(quán)交給長(zhǎng)實(shí)來(lái)操作。
    而且雙方的合約對(duì)長(zhǎng)實(shí)非常有利：長(zhǎng)實(shí)占股只有49%，華閏占股51%。但根據(jù)雙方協(xié)議，長(zhǎng)實(shí)保證華閏至少獲得7.5億的利潤(rùn)，但若是樓價(jià)超過(guò)特定水平，長(zhǎng)實(shí)所分得的利潤(rùn)份額將從49%提高至75%。（事實(shí)上，長(zhǎng)實(shí)后來(lái)拿下了75%利潤(rùn)份額，足足獲得了130億的利潤(rùn)）
    “若是能和新時(shí)代集團(tuán)合作，我愿意說(shuō)服公司拿出現(xiàn)金投資！”肖赫連忙說(shuō)道。
    上次別人還不愿意帶你玩，現(xiàn)在別人愿意帶，還不得趕快表態(tài)。
    林祖輝笑著說(shuō)道：“4月初，香江地鐵公司將把藍(lán)田地鐵站上蓋物業(yè)權(quán)進(jìn)行招標(biāo)，競(jìng)標(biāo)價(jià)高者得！保守估計(jì)，光補(bǔ)地費(fèi)就需要10億，競(jìng)標(biāo)價(jià)也是在6億以上，如果你們寶利科技有興趣，可以參股和我們新時(shí)代集團(tuán)聯(lián)手投標(biāo)。”
    肖赫頓時(shí)震驚起來(lái)，這個(gè)項(xiàng)目太大了。
    要知道，京城的麗景花園才投資幾千萬(wàn)而已，京城那邊的地價(jià)、物價(jià)、人力實(shí)在太便宜了。
    “我們可以拿幾成股份？”
    “那就要看你們可以拿出多少現(xiàn)金了！我是這樣想的，我們可以參考天水圍那個(gè)項(xiàng)目來(lái)合作，我們新時(shí)代地產(chǎn)保證你們?cè)谶@個(gè)項(xiàng)目獲利多少億，而樓價(jià)超過(guò)多少元，新時(shí)代地產(chǎn)的盈利比例將超過(guò)多少！”
    這個(gè)合作對(duì)新時(shí)代地集團(tuán)非常有利，只需出競(jìng)標(biāo)價(jià)和補(bǔ)地費(fèi)；后續(xù)的建筑費(fèi)等，一律通過(guò)貸款來(lái)解決。假設(shè)競(jìng)標(biāo)價(jià)和補(bǔ)地費(fèi)是16億，寶利科技占股三成，就需要拿出4.8億的資金。
    新時(shí)代集團(tuán)可以保證寶利科技在這個(gè)項(xiàng)目上獲利5億（穩(wěn)賺不賠的回報(bào)率算很高了），工期按5年計(jì)算（大型屋邨）；若是樓價(jià)平均銷(xiāo)售漲至2500元每平方尺（目前1000~1100元那個(gè)地段），那么新時(shí)代集團(tuán)獲利將提高至80%（本該70%）。
    林祖輝就知道香江在九十年代的房?jī)r(jià)，1991年2月后（海灣戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束），像這種大型屋邨足足可以漲至3000元每平方尺。藍(lán)田地鐵站上的物業(yè)，若是操作得當(dāng)，足足可以賺50個(gè)億以上。
    在這一點(diǎn)上，林祖輝絕對(duì)比李超人有優(yōu)勢(shì)，他會(huì)不惜高出幾億的補(bǔ)地費(fèi)，來(lái)確保中標(biāo)。
    肖赫一聽(tīng)這筆生意穩(wěn)賺不賠，立馬動(dòng)心，說(shuō)道：“好，我立馬回去和大家商量，到時(shí)候我們?cè)偌?xì)談！”
    林祖輝點(diǎn)點(diǎn)頭，這么大一筆投資，寶利科技確實(shí)需要籌備。
    反倒是新時(shí)代集團(tuán)，壓根就不會(huì)考慮，就算沒(méi)有寶利科技，林祖輝也是勢(shì)在必得。
    李超人的項(xiàng)目，他一旦有了實(shí)力，那就是一定要搶下來(lái)。
    連他的紅顏知己（鄒凱旋）都搶了，還有什么不能搶的？
    .......
    .......
    2月底，華置中心正式啟用，當(dāng)前空置率僅10%。
    此時(shí)，中環(huán)的寫(xiě)字樓空置率已經(jīng)降低至2~5%，寫(xiě)字樓極其稀缺（有空置率不代表不缺）；同時(shí)，造成了中環(huán)寫(xiě)字樓租金大量上漲。
    華置中心（雙子大廈）位于中環(huán)金鐘站，租金創(chuàng)下每平方尺28~32元的天價(jià)，而華置中心的樓面面積足足90萬(wàn)平方尺，每年的租金都在3億以上。純利一般是八成，每年純利在2.4億元左右。
    寫(xiě)字樓果然是最賺錢(qián)的，林祖輝如是的想！
    按照目前的寫(xiě)字樓租金漲勢(shì)，怕是五六年的租金就可以回本，三年的物業(yè)價(jià)值就翻倍！
    NICE！
    新時(shí)代集團(tuán)第一個(gè)搬進(jìn)‘華置中心’高48層的A座，占據(jù)著足足七層的寫(xiě)字樓。
    華置中心投入使用的當(dāng)天，舉辦了一個(gè)啟用儀式，林祖輝不少好友、合作伙伴紛紛來(lái)祝賀。
    “彤叔，這筆生意是不是很贊！”林祖輝笑著對(duì)鄭裕桐說(shuō)道。
    新世界亦有華置中心兩成權(quán)益，而買(mǎi)下華置中心不到一年半的時(shí)間，香江的寫(xiě)字樓租金上漲了2~4成，華置中心的價(jià)值自然更是水漲船高。
    鄭裕桐笑著說(shuō)道：“華人置業(yè)被你拿下兩年，資產(chǎn)值翻了十倍以上，更是成為香江十大地產(chǎn)公司，厲害呀！”
    周?chē)思娂婞c(diǎn)頭，華人置業(yè)是真的厲害，作為一家地產(chǎn)公司的子公司，躋身香江十大地產(chǎn)公司（按市值），這是頭一號(hào)。
    在眾人的祝賀中，林祖輝雖然笑著回應(yīng)，其實(shí)心里非常冷靜。
    這才幾座大廈，自己是那么容易滿(mǎn)足的嘛？
    “過(guò)獎(jiǎng)了，僥幸躲過(guò)了股災(zāi)而已，不然我現(xiàn)在就是被銀行逼債了！”林祖輝謙虛的說(shuō)道。
    鄭裕桐可是地產(chǎn)老行尊，立馬說(shuō)道：“華人置業(yè)收租都可以賺這個(gè)數(shù)，銀行還會(huì)逼你們債，他們瘋了吧！”他伸出5個(gè)手指，笑瞇瞇的。
    華人置業(yè)債務(wù)才15億，但今年差不多可以賺6億的租金純利，鄭裕桐都保守了！
    “哈哈”
    眾人在樓下聊得不亦樂(lè)乎，很快就到了儀式的開(kāi)始，喜慶之后，又帶他們?nèi)ゴ髲B參觀一番。
    ......
    下午。
    林祖輝坐在自己足足1000平方尺的辦公室，神情怡然自得，頗有包租公的氣質(zhì)。
    情到深處，他將自己的雙腳抬到價(jià)值不菲的辦公桌上，一幅葛優(yōu)躺的模樣。
    在香江收租，真的是世界上最賺錢(qián)的生意了，若不是考慮要提高自己的影響力，他才不想費(fèi)心費(fèi)力的搞傳媒，辦LEIT集團(tuán)（用工人數(shù)），做香江最大的包租公也非常不錯(cuò)呢！
    直到敲門(mén)聲響起，林祖輝才收回思緒和雙腿，做好擺出董事長(zhǎng)的風(fēng)范。
    高毅恭敬的走進(jìn)辦公室，說(shuō)道：“老板！”
    “坐，李珂泡茶！”
    看得出來(lái)，老板的心情不錯(cuò)，李助理當(dāng)然會(huì)主動(dòng)泡茶，但老板主動(dòng)喊出來(lái)，顯然心情是很不錯(cuò)的。
    他的心情也不錯(cuò)，華置中心啟用，華人置業(yè)的地位一下就出來(lái)了，而作為華人置業(yè)的總經(jīng)理，自然也是與有榮焉的感覺(jué)，高毅如是的想到。
    接著高毅向林祖輝匯報(bào)了關(guān)于‘娛樂(lè)行大廈’的設(shè)計(jì)稿進(jìn)展，以及華人置業(yè)又購(gòu)入了3億的優(yōu)質(zhì)收租物業(yè)，多以按層的寫(xiě)字樓為主。
    聽(tīng)完匯報(bào)后，林祖輝說(shuō)道：“娛樂(lè)行大廈重建，對(duì)于設(shè)計(jì)我是要求很高的，一定要建成具有香港代表性的建筑。具體的建筑施工，先不需要考慮，我們馬上有自己的專(zhuān)業(yè)建筑公司，到時(shí)候留給自家公司。”
    高毅有些驚訝，新時(shí)代地產(chǎn)雖然也具備開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓的實(shí)力，但其實(shí)只能作為甲方，建筑方面還得承包出去。
    而且?jiàn)蕵?lè)行大廈的建筑投資很高，足足5億的標(biāo)準(zhǔn)左右，要知道建成之后也才17萬(wàn)平方尺的樓面面積而已，簡(jiǎn)直屬于高成本靚廈了，包括地皮總投資九億了。
    看來(lái)，老板盯上了哪家上市建筑公司，準(zhǔn)備‘偷襲’了。
    “嗯，我知道了。”
    接下來(lái)，高毅告訴林祖輝一個(gè)振奮的消息。
    “老板，我從別人那里打聽(tīng)到，樂(lè)古置業(yè)的大股東崔家有意放盤(pán)！”
    高毅卻是知道自家老板對(duì)香江的地產(chǎn)太熟悉了，所以也沒(méi)有多此一舉介紹樂(lè)古置業(yè)！
    林祖輝眼前一亮，好肥的雞腿（產(chǎn)業(yè)）！
    樂(lè)古置業(yè)，是一家上市公司，原名樂(lè)古置業(yè)印刷公司，1978年將印刷業(yè)務(wù)售于一位董事后，易名為‘樂(lè)古置業(yè)’，主要業(yè)務(wù)是在中區(qū)雪廠街一帶重建物業(yè)（老式大廈，可重建），物業(yè)包括有：中環(huán)的樂(lè)古大廈、印刷行、樂(lè)成行、北角的樂(lè)基行。
    樂(lè)古置業(yè)一向經(jīng)營(yíng)作風(fēng)穩(wěn)健，是只盈利素質(zhì)頗佳的冷門(mén)股。四幢大廈雖然是老式大廈，但占地面積都還不錯(cuò)，在1萬(wàn)至2萬(wàn)平方尺的占地面積，但其總價(jià)值也在10億以上。
    而樂(lè)古置業(yè)股災(zāi)后的市值，好像才6億左右！
    “他們打算怎么放盤(pán)？”
    “還不知道！不過(guò)按照我的預(yù)計(jì)，崔家估計(jì)會(huì)在4月下旬邀請(qǐng)各家地產(chǎn)公司競(jìng)投收購(gòu)！畢竟崔家手里有43.25%的持股，如是新東家收購(gòu)全部股份，就得提出全面收購(gòu)。”
    林祖輝點(diǎn)點(diǎn)頭，有理！
    大家都在4月下旬后，才敢放開(kāi)了搞，不然那個(gè)35%的臨界線就是緊箍咒。
    “競(jìng)投收購(gòu)倒是公平！若是我們拿下崔家的43.25%股份，便立馬發(fā)起私有化，將之并入華人置業(yè)。”
    “嗯，我也是這樣想的。那四幢大廈如果重建，將是非常龐大的一筆資產(chǎn)！”
    林祖輝想起了什么，對(duì)高毅說(shuō)道：“你說(shuō)起重建，你可以留意一下宏記大廈周?chē)奈飿I(yè)，是否有意出售。若是有計(jì)劃，我們可以買(mǎi)下來(lái)，將來(lái)讓宏記大廈也并樓重建！不過(guò)不需要過(guò)分的追求，以免被人抬價(jià)！”
    香江很多老牌大廈占地面積只有1萬(wàn)平方尺左右，所以并樓時(shí)有發(fā)生，一旦并成2萬(wàn)平方尺以上的占地面積，其產(chǎn)生的價(jià)值將成倍的提高。多花一點(diǎn)建筑費(fèi)，簡(jiǎn)直就是毛毛雨。
    高毅點(diǎn)點(diǎn)頭，說(shuō)道：“嗯，我會(huì)放在心上的！”
    并樓不是一件容易的事情，可能要花上數(shù)年之久。置地就是花了足足十年時(shí)間，將雪廠街荷蘭行及有利銀行舊址這個(gè)地盤(pán)僅1萬(wàn)多平方尺，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)廣東銀行大廈（德輔道中8號(hào)）及球義大廈，將四幢物業(yè)的并成一塊，也才獲得3萬(wàn)多平方尺的地皮。期間，置地還想買(mǎi)下毗鄰的恒昌大廈，可惜未能如愿。這個(gè)建筑就是后世鼎鼎有名的‘皇后大道中9號(hào)’，樓高38層，樓面面積36萬(wàn)平方尺以上，底層是龐大的商場(chǎng)。
    所以，宏記大廈的并樓，也可以提出來(lái)，慢慢等待機(jī)會(huì)！
    若是成功，便可以獲得一幢30萬(wàn)平方以上的甲級(jí)中環(huán)寫(xiě)字樓，其價(jià)值翻上數(shù)倍甚至十倍以上。
    重要的是，宏記大廈地理位置不錯(cuò)，就在干諾道，也算是中區(qū)的優(yōu)質(zhì)地段。中區(qū)最值錢(qián)的還是大道，又稱(chēng)之為金融中心，是真正的寸土寸金。