七、土地管理法

（一）土地管理法概述

1．土地管理法的基本制度

（1）土地公有制和有償使用制度

我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使，地方政府在沒有國務院授權的情況下不能行使該權利。國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權的除外。

（2）土地征用（征收）制度

依據(jù)我《土地管理法》第二條第四款規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。國家為了公共利益的需要進行工程建設，必須占用集體土地時，只能采用征用的方式將該土地變?yōu)閲型恋兀荒軣o償進行占用。

（3）土地用途管制制度

我國《土地管理法》將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地三種土地類型。

（4）耕地保護制度

我國為切實保護耕地資源，實施了耕地占用補償制度和基本農(nóng)田保護制度。《我國《土地管理法》第三十四條規(guī)定，下列耕地應當根據(jù)土地利用總體規(guī)劃劃入基本農(nóng)田保護區(qū)，嚴格管理：

①經(jīng)國務院有關主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；

②有良好的水利與水土保持設施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；

③蔬菜生產(chǎn)基地；

④農(nóng)業(yè)科研、教學試驗田；

⑤國務院規(guī)定應當劃入基本農(nóng)田保護區(qū)的其他耕地。各省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農(nóng)田應當占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上。

（5）建設用地管理制度

征收下列土地的，由國務院批準：

①基本農(nóng)田；

②基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；

③其他土地超過70公頃的。

征收以上所列以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。

2．土地管理體制

土地管理體制是指土地管理機構的設置、管理權限劃分及運行等各種制度的總稱，它是中央和地方各級土地管理機構設置體系及其管理權限、范圍的體現(xiàn)。其中，土地管理機構設置是土地管理體制的核心。

（二）土地所有權和使用權

1．國有土地所有權

（1）國有土地所有權的客體

下列土地屬于全民所有即國家所有：

①城市市區(qū)的土地；

②農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；

③國家依法征用的土地；

④依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；

⑤農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；

⑥因國家組織移民、自然災害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

（2）國家土地所有權的主體及其代表

我國國家土地所有權的主體由《憲法》規(guī)定。我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

國有土地所有者代表行使對國有土地的收益權能和處分權能，應依法經(jīng)有審批權的人民政府審批，下級人民政府應依法向上級人民政府上繳土地收益。

2．集體土地所有權

（1）集體土地所有權的客體

依據(jù)我國《土地管理法》第八條第二款的規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

（2）集體土地所有權的限制

①受國家法律和政府管理的限制。

在收益權方面，集體所有的土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，若用于房地產(chǎn)開發(fā)，應首先由國家征用轉為國有后再由國家出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商。在處分權方面，集體土地不得轉讓、出讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設，集體土地所有者不得擅自改變土地用途，其向用地者提供土地使用權須經(jīng)人民政府批準等限制性規(guī)定，大大地限制了集體土地所有權中的處分權能。

②受農(nóng)民集體意志的限制。

3．國有土地使用權

（1）出讓土地使用權

出讓土地使用權依法通過拍賣、招標和協(xié)議等方式取得。關于城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓的最高年限，依據(jù)我國國務院有關規(guī)定分別為：

①商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

②居住用地70年；

③工業(yè)用地50年；

④教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

⑤綜合或者其他用地50年。

（2）劃撥土地使用權

依據(jù)我國《土地管理法》規(guī)定，下列建設用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得土地使用權：

①國家機關用地和軍事用地；

②城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；

③國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；

④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

4．集體土地使用權

（1）依據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，集體土地使用權的終止情形有：

①國家征用集體所有土地的；

②鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設需要收回集體土地使用權的；

③用地者因撤銷、遷移等原因停止使用集體土地的；

④用地者違法或者違約被集體土地所有者收回土地使用權的。

（2）土地承包經(jīng)營權

本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員通過承包方式取得農(nóng)用地使用權的，耕地的承包期限為30年，草地的承包期限為30～50年，林地的承包期限為30～70年。

（3）宅基地使用權

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

（4）非農(nóng)公益用地使用權

非農(nóng)公益用地使用權人不得擅自改變土地用途，不得擅自將土地用于經(jīng)營活動，不得將土地使用權轉讓、出租或抵押。

（5）非農(nóng)經(jīng)營用地使用權

5．臨時建設用地

建設項目施工和地質勘查需要臨時使用國有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門批準。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的臨時用地，在報批前，應當先經(jīng)有關城市規(guī)劃行政主管部門同意。

臨時使用土地的使用者應當按照臨時使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。臨時使用土地期限一般不超過2年。